Sie fragen – wir antworten

Haus- und Grundbesitz bilden spezielle Themenkomplexe, die langjährige Expertise erfordern um auf dem neuesten Stand zu sein. Wir stehen Ihnen dabei jederzeit mit Rat und Tat zur Seite – natürlich auch in allen weitergehenden Fragen.

1. Was ist Sondereigentum?

Gesetzlich definiert ist das nicht. Eindeutig vereinbart wird es aber durch die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan für die jeweilige Wohnungseigentumsanlage (Hügel/Scheel, Rechtshandbuch Wohnungseigentum Teil 1, Rn. 25, m.w.N.). Was nicht entsprechend bestimmt wird, gilt als Gemeinschaftseigentum. Das Gesetz bestimmt, welche Bestandteile sondereigentumsfähig sind - nämlich Räume und Bestandteile, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum anderer beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 WEG).

2. Wie ist Sondereigentum gegenüber Gemeinschaftseigentum abgegrenzt?

Durch die zwingende Bestimmung von Gemeinschaftseigentum und den Ausschluss in § 5 Abs. 2 WEG. Nicht sondereigentumsfähig sondern Gemeinschaftseigentum sind in jedem Fall:

  • Das Grundstück
  • Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen oder Eigentum eines Dritten sind
  • Gebäudeteile, die für Bestand und Sicherheit erforderlich sind: tragende Wände, Balkongeländer, Bodenplatte, Balkon-Dichtungsbahn etc.
  • Anlagen und Einrichtungen, die dem Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen: Gemeinschaftstreppenhaus, Aufzüge, Bewirtschaftungs-/Versorgungsräume etc.
  • Verwaltungsvermögen in Geld- und Sachwerten, insbesondere die nicht teilbare Instandhaltungsrücklage auf dem gemeinschaftlichen Rücklagenkonto.
3. Wie wird Sondereigentum begründet?

Entweder durch einen Teilungsvertrag mehrerer Eigentümer nach § 3 WEG oder durch einseitige Teilungserklärung des aufteilenden Alleineigentümers nach § 8 WEG. Zwingende Voraussetzung ist, dass die Wohnungen oder sonstige Räume in sich abgeschlossen sind (§ 3 Abs. 2 Satz 1 WEG). Von den zuständigen Baubehörden oder Bausachverständigen, muss die bauliche Abgeschlossenheit, entsprechend der jeweiligen landesrechtlichen Bestimmungen, erteilt werden. Hierfür gelten gesonderte Bestimmungen nach § 5 der Verwaltungsvorschrift sowie Ausnahmeregelungen, beispielsweise für Garagenstellplätze, die laut § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG als abgeschlossenes Teileigentum geregelt sind.

4. Worin besteht der Unterschied zum Sondernutzrecht?

Ein Sondernutzrecht kann nur an einem Teil des Gemeinschaftseigentums durch die Teilungserklärung oder eine Vereinbarung begründet werden. Alleinige Nutzungsbefugnis hält sich stets in dem von der Gemeinschaft vorgegebenen Rahmen und bleibt damit deutlich hinter dem Recht des Sondereigentums.

5. Gilt im Falle einer Kündigung der Samstag als Werktag?

Kündigungstag ist generell der 3. Werktag eines Monats. Die beiden ersten Werktage bezeichnet man als „Karenztage“. Der Samstag gilt immer als Werktag. Ganz gleich, ob es sich um einen der beiden Karenztage handelt oder um den Kündigungstag. Fällt also der Monatserste auf einen Donnerstag, so muss die Kündigung spätestens am Samstag erfolgen. (BGH, WuM 2005, 465; BGH, WuM 2005, 247).

6. Ist es gestattet, Kinderwagen im Treppenhaus abzustellen?

Grundsätzlich ja. Allerdings ist dabei eine erhebliche Störung anderer Hausbewohner zu vermeiden. Beispielsweise die Behinderung beim Zutritt zur Kellertreppe. Maßgeblich ist aber auch, was im Mietvertrag und/oder der Hausordnung steht.